Berliner Tageszeitung - Nachbarschaftsstreit um Vermietung an Feriengäste vor dem Bundesgerichtshof

In dem konkreten Fall geht es um ein Haus mit acht Wohnungen in Papenburg im Emsland. Die ursprüngliche Teilungserklärung für alle Eigentümer sah vor, dass auch eine kurzzeitige Vermietung der Wohnungen zum Beispiel an Urlauber möglich ist. Zugleich bestand aber auch eine sogenannte Öffnungsklausel, mit der diese Erklärung mit einer Drei-Viertel-Mehrheit geändert werden darf. Mit einer solchen Mehrheit wurde im März 2017 auf einer Eigentümerversammlung beschlossen, dass Wohnungen in dem Haus nicht mehr an wechselnde Feriengäste oder andere Kurzzeitmieter vermietet werden dürfen.

Gegen diesen Beschluss zog die betroffene Wohnungseigentümerin vor Gericht - und war mit ihrer Klage in den vorherigen Instanzen auch erfolgreich. Im Berufungsverfahren erklärte das Landgericht Aurich den Mehrheitsbeschluss der Eigentümer für nichtig. Die Richter verwiesen dabei zur Begründung auch auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2010. Damals entschieden die obersten Zivilrichter, dass die Vermietung einer Eigentumswohnung "an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung" sei, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimme und die Eigentümer nichts anderes vereinbart hätten.

Nun muss der BGH entscheiden, ob die Eigentümer in Papenburg durch einen Mehrheitsbeschluss die Teilungserklärung ändern und ein Verbot festschreiben konnten. Die Vorsitzende Richterin des zuständigen fünften Zivilsenats, Christina Stresemann, verwies in der Verhandlung darauf, dass ohne die in diesem Fall bestehende Öffnungsklausel in jedem Fall alle Eigentümer einer Änderung hätten zustimmen müssen. Die wesentliche Frage sei, ob diese Klausel auch dazu legitimiere, "Kurzzeitvermietungen gegen den Willen der Eigentümerin zu untersagen".

Stresemann hob in diesem Zusammenhang hervor, dass in einer Eigentümergemeinschaft auch bei einer solchen Öffnungsklausel nicht alles mit der festgeschriebenen Mehrheit beschlossen werden könne. "Es muss inhaltliche Schranken geben", betonte die Bundesrichterin. Als Beispiel nannte sie eine bestehende Gaststätte im Erdgeschoss eines Hauses, deren Betrieb nicht einfach von einer Mehrheit der Eigentümer untersagt werden kann. Der konkrete Fall bewege sich in einem "Randbereich". Es stünden sich "kollidierende Interessen" der Eigentümer gegenüber.

Die Klägerin beruft sich in dem Rechtsstreit darauf, dass durch ein Verbot unzulässig in ihr Eigentumsrecht eingegriffen wird. Die Nachbarn monieren dagegen, dass ihre Interessen an einer Beschränkung der Vermietungsmöglichkeiten in den bisherigen Gerichtsverfahren nicht genügend berücksichtigt worden seien. Der Bundesgerichtshof kündigte die Entscheidung für den 12. April an.

(D. Meier--BTZ)