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BGH: Verbindung von fristloser und ordentlicher Kündigung möglich / Foto: ©
BGH: Verbindung von fristloser und ordentlicher Kündigung möglich
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Praxis vieler Vermieter bestätigt, Mietern gleichzeitig fristlos und auch ordentlich mit den entsprechenden Fristen zu kündigen. Der BGH erklärte eine solche Verbindung am Mittwoch im Fall von Mietern für möglich, die aufgrund von Mietrückständen ausziehen sollten. Die ordentliche Kündigung kann demnach auch dann greifen, wenn die Mietschulden beglichen werden und damit eine fristlose Kündigung unwirksam wird. (Az. VIII ZR 231/17 sowie VIII ZR 261/17)
In dem konkreten Fall wurde Mietern in Berlin gekündigt, weil sie zwei Monate ihre Miete nicht gezahlt hatten. Damit war die Voraussetzung für eine fristlose Kündigung gegeben. Zugleich kündigten die Vermieter aber hilfsweise auch fristgerecht für den Fall, dass die außerordentliche Kündigung nicht erfolgreich sein sollte. Denn Mieter können einen sofortigen Auszug abwenden, wenn sie ihre Mietschulden bezahlen. Diese sogenannte Schonfristzahlung macht die außerordentliche Kündigung unwirksam.
Die Regelungen für eine ordentliche Kündigung sind anders. Dafür braucht ein Vermieter ein "berechtigtes Interesse", was etwa vorliegen kann, wenn der Mieter "seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat". Zudem gelten bestimmte Kündigungsfristen, der Mieter muss also nicht von heute auf morgen die Wohnung verlassen.
Die beiden Berliner Mieter beglichen ihre Mietschulden. Das Landgericht wies daraufhin im Berufungsverfahren die Räumungsklagen der Vermieter ab. Neu war dabei, dass die Berliner Richter neben der außerordentlichen Kündigung auch gleich die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung kippten. Sie argumentierten, dass diese ins Leere laufe, weil durch die außerordentliche Kündigung das Mietverhältnis beendet worden sei. Nach ihrer Ansicht konnte damit nicht mehr ordentlich gekündigt werden.
Der zuständige BGH-Zivilsenat kippte diese Entscheidung und verwies die Fälle zurück an das Landgericht. Dieses muss jetzt prüfen, ob die ordentlichen Kündigungen die gesetzlichen Anforderungen für einen Kündigungsgrund erfüllen.
Eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs könne auch dann zur Beendigung des Mietverhältnisses führen, wenn die vorrangig ausgesprochene fristlose Kündigung durch die Begleichung der Mietschulden unwirksam geworden sei, stellten die Bundesrichter klar. Das Landgericht habe die bei einer Kündigung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge "künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten".
(S. Soerensen--BTZ)
