Berlin
17 °C
München
8 °C
Hamburg
15 °C
Düsseldorf
Frankfurt am Main
Potsdam
Leipzig
Dortmund
Hannover
Köln
Kiel
Bremen
Flensburg
15 °C
Rostock
15 °C
Kündigungen bei Mietrückständen vor Bundesgerichtshof auf dem Prüfstand
Der Bundesgerichtshof (BGH) muss die Wirksamkeit von Kündigungen bei Mietrückständen klären. Vor dem BGH stand am Mittwoch die Praxis von Vermietern auf dem Prüfstand, Mietern gleichzeitig fristlos und auch ordentlich mit den entsprechenden Fristen zu kündigen. Strittig ist dabei vor allem, welche Folgen die zwischenzeitliche Begleichung der Mietschulden hat. Ein Urteil will der BGH am Mittwoch kommender Woche verkünden. (Az. VIII ZR 231/17 sowie VIII ZR 261/17)
In dem konkreten Fall wurde Mietern in Berlin gekündigt, weil sie zwei Monate ihre Miete nicht gezahlt hatten. Damit war die Voraussetzung für eine fristlose Kündigung gegeben. Zugleich kündigten die Vermieter aber auch fristgerecht für den Fall, dass die außerordentliche Kündigung nicht erfolgreich sein sollte. Denn Mieter können einen sofortigen Auszug abwenden, wenn sie ihre Mietschulden bezahlen. Diese sogenannte Schonfristzahlung macht die außerordentliche Kündigung unwirksam.
Die Regelungen für eine ordentliche Kündigung sind anders. Dafür braucht ein Vermieter ein "berechtigtes Interesse", was etwa vorliegen kann, wenn der Mieter "seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat". Zudem gelten bestimmte Kündigungsfristen, der Mieter muss also nicht von heute auf morgen die Wohnung verlassen.
Die beiden Berliner Mieter in dem nun vom BGH zu entscheidendem Fall beglichen auch tatsächlich ihre Mietrückstände. Das Landgericht wies daraufhin im Berufungsverfahren die Räumungsklagen der Vermieter ab. Neu war allerdings, dass die Berliner Richter neben der außerordentlichen Kündigung auch gleich die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung kippten. Sie argumentierten, dass diese ins Leere liefe, weil durch die außerordentliche Kündigung das Mietverhältnis beendet worden sei. Nach ihrer Ansicht konnte damit nicht ordentlich gekündigt werden. Mit der Revision vor dem BGH verfolgen die Vermieter ihre Räumungsklagen weiter.
Der zuständige BGH-Zivilsenat äußerte allerdings erhebliche Zweifel an der Entscheidung des Berliner Landgerichts. Bereits im Jahr 2005 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lasse, aber nicht ohne weiteres auch die hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung.
(L. Brown--BTZ)
